房产专业律师——情侣同居期间购买的房屋归谁

　　北京房产律师靳双权团队，专注房产纠纷15余年，办理大量房产买卖，二手买卖纠纷，离婚房产分割，继承房产纠纷，拆迁房产纠纷。经验丰富，值得信赖。

　　原告诉称

　　李四向本院提出诉讼请求，要求判令坐落于B市1号房屋（以下简称涉案房屋）一套归我所有。

　　张三于1998年大学毕业入职K公司，与我在同一公司工作。

　　1999年底，张三开始不断骚扰我，向我示好，但我一直拒绝。

　　2000年初，张三单方面找到我丈夫，向我丈夫表达了对我的爱慕之情，并请求其与我离婚，致使我丈夫对我进行殴打。我被迫离家，借住在父母家。此期间，张三总是到我父母家找我，我丈夫也到我父母家不停地骚扰、威胁我们，严重影响了我们的正常生活。在此情况下，我与开发商约定于2000年9月25日签署涉案房屋的购买合同。但因单位安排出差，我只好将4万多元现金交予张三，委托他以我的名义签署购房合同。

　　2001年12月30日，需补交房屋尾款时，张三才告知并未以我的名义买房，而是以他自己的名义签署了《房屋买卖合同》，并办理了按揭贷款手续，从银行贷款了29万元。我要求张三变更购房人，且马上与开发商沟通，但开发商却告知无法变更。当时张三承诺，等收房后再将房屋所有权恢复至我名下，并许诺将房屋手续交由我保管。我考虑到将来二人会结婚，便同意了。后我又补交了尾款10360元，缴纳了契税、印花税、公共维修基金、房屋保险等共计2万余元。我明确告知张三，涉案房屋归我所有，所有费用由我来偿还。

　　2002年2月19日，我对涉案房屋进行了装修，并购买了屋内全部家电。自2002年6月起，张三搬进涉案房屋与我同住，同居期间我用自己的积蓄归还了银行的按揭贷款。此后，我一直要求张三办理过户手续，但张三以银行贷款未还清，无法过户为由搪塞我。在我的要求下，张三于2004年11月1日给我写了一份《授权书》，并于2005年4月15日立下公证遗嘱。我为能尽快过户，在2008年2月28日给张三汇款26万元，用于支付银行解抵押及办理过户手续的相关费用，但张三并未归还银行贷款。在我的再三要求下，张三于2008年4月22日归还了235900元。

　　2009年10月，张三提出分手，并搬出了涉案房屋。现我认为，涉案房屋由我出资，应当归我所有，故诉至法院。

　　被告辩称

　　张三辩称：因李四在娘家居住不方便，我刚毕业没有房，所以决定共同购房。涉案房屋属于我和赵六同居期间的共同财产，应依法分割，我主张分得相应的房屋折价款。

　　本院查明

　　李四与张三原系同事，双方于1999年确立恋爱关系，并于2002年6月开始在涉案房屋同居生活，至2009年10月双方分手，张三搬离涉案房屋。

　　2000年9月25日，张三作为买方与房地产开发有限责任公司签订《内销商品房预售契约》，约定买方购买涉案房屋一套，房屋建筑面积57.99平方米，房屋总价款共计383526元，其中首付款83166元。

　　2000年12月26日，张三（抵押人）、银行（抵押权人）、房地产开发有限责任公司（保证人）签订了《个人住房贷款借款合同》，贷款金额为人民币29万元整；期限自2001年1月15日起，至2021年1月15日止共240月；每月还款人民币2008元。现上述贷款仍未还清。

　　2001年1月15日，张三与银行签订《人民币借款合同》，贷款4万元用于支付涉案房屋首付款，期限自2001年1月15日至2001年12月31日。现该笔贷款已还清。

　　2002年2月1日，李四与L公司签订《家庭居室装饰装修工程施工合同》，对涉案房屋进行装修。

　　2005年8月19日，该房屋取得所有权证书，所有权人登记在张三名下。现涉案房屋由李四及其子共同居住，产权证、购房合同、发票的原件一直由李四保管。

　　2004年11月1日，张三给李四书写《授权书》一份：“本人张三自愿签述本授权书，如本人发生任何人身意外，本人自愿将本人现有房产一套B市1号房屋转赠给赵六，购房时她出了10万元，此房产全部所有权归她所有，任何亲属无权涉入，特签述（署）此授权书一份，以为证明”。

　　2005年4月15日，张三立下公证遗嘱一份：“本人购买了坐落于B市1号房屋一套，我去世后，我的房子留给李四所有。我的亲属无权干涉。”

　　李四称涉案房屋首付款83166元、补交面积差价款10360元、公共维修基金7671元、税费5752.89元、印花税187元、保险费3411.04元、法律服务费870元、代办产权手续费500元、2012年8月份之前的购房贷款均由其个人支付，此后的购房贷款由张三自行偿还。张三认可李四交纳了公共维修基金、税费、印花税、保险费、法律服务费、代办产权手续费，支付了首付款、面积差价款10万元，并偿还了购房贷款本息合计154255元，其余费用不予认可。

　　就2012年8月之前购房贷款的偿还情况，双方各持已见。

　　庭审中，李四主张其出资购买、装修了涉案房屋，并一直居住至今，涉案房屋相关材料的原件也由其保管，故涉案房屋应归其所有。对此张三不予认可，认为房屋所有权人虽登记在其名下，但系双方同居期间共同购买，应为二人共有。

　　李四表示自购房合同签订后，其多次要求张三变更房屋所有权人，故张三写有《授权书》及公证遗嘱，表示愿意将涉案房屋过户至其名下。就此，张三亦不予认可，称李四并未要求其将涉案房屋过户给她，仅要求在产权证上加名。李四还称双方有口头约定，同居期间由李四出生活费，涉案房屋由李四购买，并偿还贷款。就此主张，张三亦不予认可，李四未能向本院提供证据佐证。

　　审理期间，本院当庭释明，询问李四是否变更案由，李四表示坚持按所有权确认纠纷处理，并明确诉讼请求为确认涉案房屋全部归其所有。

　　裁判结果

　　驳回原告李四全部诉讼请求。

　　律师点评

　　不动产登记簿是物权归属和内容的根据。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予以支持。

　　本案中，李四以其出资购买了涉案房屋并实际居住，且持有房屋相关手续原件，张三写有授权书、遗嘱表示愿意将涉案房屋过户至其名下为由，要求确认涉案房屋全部归其所有。

　　首先，借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。从李四的诉讼请求及其自述涉案房屋购买的过程，可以认定李四所主张的实质属于借名买房的问题。

　　其次，涉案房屋虽由李四以及其子居住使用，且由李四持有房屋所有权证、买卖合同等手续的原件，但上述事实并不能当然地改变房屋所有权权属。

　　最后，李四以其出资购买、装修房屋为由要求确认涉案房屋全部归其所有，通过庭审查明的事实，虽能认定李四对涉案房屋的购买确实存在出资关系，但判断李四与张三之间是否存在生效的借名买房合同关系，核心问题是双方就借名买房是否存在一致的意思表示。

　　现李四称双方就此有口头约定，但未能就此主张提供相应证据佐证，而从其提供的张三所写《授权书》及公证遗嘱的内容来看，张三仅表明在其“发生任何人身意外”或“去世后”才同意将涉案房屋归李四所有，亦未能得出张三认可双方之间存在借名买房合同关系的结论。故李四提供的现有证据不足以证明双方之间存在借名登记的约定。

　　现李四、张三均认可对方偿还了部分房屋贷款，故张三亦对涉案房屋有所出资。现李四经本院释明，坚持要求确认涉案房屋全部归其所有，不同意变更本案案由及诉讼请求，故对于李四的上述诉请，不予支持。

　　现张三认可涉案房屋系其与李四的共同财产，就双方在房屋中各自所应享有的份额，可结合双方曾经的同居关系、涉案房屋实际出资、购房贷款的偿还情况、房屋使用及居住状况等，在另案中公平合理地予以分割。