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为什么房产专家买房“专门买90平米”的房?

时间:2021-04-16 13:10:04 来源:腾讯新闻 责任编辑:余仁俊

  一、90平米是满足目前最多家庭结构需求的最小面积

  1、目前中国最多、维持时间最长的家庭结构是三口之家,对房间数量最低需求是三个房间。

  目前中国最常见、最多的家庭结构是三口之家,而且在人的一生中,这种家庭结构延续的时间最长。因此对房屋功能性最低需求就是必须有三个房间,一个父母房间、一个宝宝房间,一个是照看宝宝的祖父母临时居住房间。所以无论面积做的多小,也必须满足潜在购房者三个房间的功能需求。

  2、目前房地产市场都是高层建筑,得房率70%-80%,实际使用面积是63-72平米。

  目前房地产市场的基本上是18-33层的高层建筑,高层建筑因为建设指标有强行规定,因此公摊面积大,得房率只能维持在70%-80%之间,90平米户型实际使用面积只有63-72平米。

  3、63平米-72平米实际使用面积已经是满足三房的最低标准,面积不能再减少了。

  63-72平米已经是建设三房的最低标准,严格来说是2+1房,其中一个房间面积很小,但考虑到是满足祖父母临时居住,因此基本能满足购房者的需求。这样的小三房主要考虑的是功能性,舒适型已经降到最低,如果面积再变小就不能满足拥有三房的标准了。

  二、90平米是税收分割点,面积再大契税会上涨50%-100%

  90平米面积不能变小,但为什么不能增大点提高户型的舒适度了。这主要由于90平米正好是税费分割点,如果大于90平米契税会提高50%-100%。假设一套200万的房子,如果90平米以下契税是2万,如果是90平米以上是3万-4万。

  90平米左右的客群基本是刚需客,他们对价格极端敏感,对功能需求排序较高,对舒适性要求排序极低。90平米增加几平米并不能极大提升房屋的舒适度,但却会提供整套房的税费水平,并不符合刚需客户的心理需求。

  因此开发商基本在满足基本三房功能需求同时,控制面积不超过90平米。

  三、无论投资者还是自住者都喜欢这个户型,转手率最高的户型。

  从自住角度来说:90平米是满足基本功能面积最小的户型,因此购房门槛最低,月供压力小,性价比最高,因此最受购房者欢迎,是潜在客户最多的户型。

  从投资角度来说:90平米在不损失房间数量最小的户型,这意味着租金回报率远远高于其他户型,因为租赁市场独立空间回报率是高于面积的大小,简单来说,同样90平米三房租金和110平米三房的租金收益是差不多的,但由于两者投入成本不同,90平米三房的回报率无疑是最高的。另外由于投入资金少,对于投资者风险降低了需求,转手率也高于其他户型。

  综上所述:90平米户型是满足最基本功能的最小户型。从刚需角度来看,基本满足长期居住需求,购房门槛低,税费低,性价比高;从投资角度来看,租金回报率高,投入资金少,投资风险低,转手率高。

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