「房产租售」进化史，物业能否抢来中介的蛋糕？

　　近期，房产中介领域可谓热闹非凡。

　　先是，阿里巴巴旗下“闲鱼网”因涉嫌存在发布转租保障房等违规租赁信息、允许未取得备案经纪机构和未取得从业人员信息卡的经纪人员发布房源信息等问题遭到北京市住建委通报批评，要求其立即整改。

　　紧接着，4月10日上市在即的安居客董事会主席姚劲波曝光贝壳找房涉嫌侵犯“反垄断法”，强烈唿吁国家罚款贝壳40亿元。建议将罚款打入国家公积金账户，以减轻老百姓买房负担，两起热门事件，再次将房产租售话题推上风口浪尖。

　　其实，房产租售在我国起步并不算早。

　　上世纪80年代才初露端倪，当时上海各直辖市区房地局设立有住房交换所办理业务，政府组织了大量的大型换房会，由居民自发形成了房屋自由调换市场，应运而生了大批活动于自由市场，专门从事收购和出售调房信息的掮客，当时一条调房信息最高可以炒到几块钱，他们也就是我国最早的一批“中介”。

　　到了90年代后期，我国开始推行房地产市场化，品牌化的连锁中介陆续诞生，买房、租房到中介门店登记、问询，这种形式开始逐渐被大众接受。

　　到了21世纪，我国经济高速发展，中国房地产行业从增量时代逐步进入到存量时代，互联网时代的到来使得房产租售领域也进入发展的快车道，开始向数字化模式转型，人们通过上网就可以浏览到大量房源信息，大大缩短了时间成本。

　　于2020年8月上市的贝壳找房，市值最高突破800亿元美元，超过碧桂园、恒大、万科等龙头地产开发商市值，有数据显示，在2023年中介整体市场的平均市场规模将达3900亿元。房产租售行业高速发展之下，问题与机遇也一并展露出来。该如何选择靠谱的中介，什么样的中介相对比较靠谱，就成了当代人必须面对的问题。

　　巨大的想象空间之下，互联网、第三方平台、房地产各方参与者都在对房屋中介领域虎视眈眈，希望从中分一杯羹。而作为在社区深耕多年的物业企业能否乘此东风，利用自身“近、亲、信”的天然优势，通过平时对业主和房源的了解，以及多年服务积累的口碑与信任，更好的帮助消费者解决“房”这一重要的难题，成为物企能否在巨头林立的房屋租售领域抢占一席之地的关键所在。

房产租售市场，互联网与传统模式的融合

　　当今的房产租售市场上，传统中介与互联网模式的分界线已经越来越模煳，房产租售门店开始建立线上房源app，互联网租售平台也在布局在线门店，因此，市面上的房产中介主要为线上与线下相结合的模式。

　　线上模式类别

　　线下门店是比较常见的房产租售类型，在大街小巷经常能看见链家、德佑等线下中介门店，其主要分为直营、加盟、独立经纪人运营三种。

　　三种模式中加盟模式扩张速度最快，更容易复制，但也面临门店控制力较弱、服务质量参差不齐的弊端。有业内人士表示，加盟店不仅要交加盟授权费，每个月还要交管理费，而最终做成什么样总店是不管的，因此门店品质参差不齐。

　　反观直营模式虽然扩张速度一般，但对整体门店控制力高，服务品质也相对较好。链家、中原地产等传统线下模式尽管看起来非常笨重，开店成本很高，但实际上这些点能很好的抓住周边的房源。对于非标品的二手房领域，抓住房源某种程度上就抓住了全部。

　　当前市面上许多物业选择的房屋租售中心也是属于直营模式，像万科、龙湖、碧桂园、恒大都有开设房屋租售中心。由于其本身就拥有完善的物业体系，对自己旗下的物业情况了如指掌，因此在原有基础之上搭建一个物业租售平台并不需要投入大量的精力与成本。

　　这样的行为可谓是一箭双雕，既通过物业租售又留住了自家生态体系内的客户，实现了产业链闭环，又在拿地、卖房举步维艰的大形势下，成功拓展了副业，新增了收入来源。

　　线下模式类别

　　线上模式主要有O2O、媒体平台、S2B2C模式三种，O2O模式刚刚起步时，有互联网中介人士说，“我一直不看好传统商业模式。没有自己的核心技术和产品线，没有固定资产，没有好的队伍管理机制，房源信息你有的我也有。”

　　但事实真的如此吗？

　　几年过去，大部分O2O房产中介都宣布倒闭，先后受到5轮融资，最高估价10亿美元的爱屋吉屋也于2019年宣布破产。有业内人士表示，爱屋吉屋创始人缺少对传统产业的尊重，过于迷信互联网对线下产业的颠覆，爱屋吉屋过于注重线上模式，忽略了线下，很容易遭遇“飞单”。即一些经纪人与房东“串联”，私下交易，这也是爱屋吉屋走向灭亡的主要原因。

　　S2B2C模式则是一种“物业+互联网平台”的创新模式，类似于滴滴打车，既面对C端的乘客，又面对B端的司机，而宅猫找房的C端则换成了购房者，B端是物业公司。 像市面小区里极为常见的宅猫找房就是这样的模式，针对于物业公司发现很多业主有房屋出租、出售的需求，但因缺乏行业经验、无专业团队难以给业主提供更好的服务；同时，业主又无法获得更好的房产买卖、租赁渠道，只能依靠社区周边的传统二手房门店等问题。

　　日前被北京住建委批评的闲鱼则属于媒体平台，此种模式尽管具有信息量大、用户浏览更为方便的优点，但也存在真实性差、虚假房源较多的弊端。不过，相信在大力监管之下，未来房产租售领域将更加真实、完善。

　　国外房产租售：中介vs经纪人

　　与中国的中介市场相比，美国的市场则更为成熟。美国地产交易以存量房为主，二手房交易占全部房屋交易的90%。全美经纪人协会（NAR）于20世纪30年代建立了MLS（Multiple Listing Service）系统，买方和卖方仅需分别委托一位经纪人，便可接触到所有的卖家和房源，全美95%以上的房屋交易均基于MLS系统进行。

　　美国房产交易主要模式

　　经纪人和中介不单单是名字上的差异。

　　与中国中介门店里面穿黑西装，白衬衣的年轻人不同，美国的地产经纪人平均年龄57岁，从业时间15年，并且92%的经纪人有大学及以上教育。

　　美国房产经纪人资格证的考取也极为严格，以西雅图地区为例，第一次取得执照，需要先上90个小时的房地产课程，包括合同、法律、金融及市场营销等方面的知识。取得执照的经纪人还要定期参加测验考试，接受再教育，以保证房地产经纪人的专业水准和服务质量。

　　据日新网了解，美国85%以上的房产中介机构都采用的是加盟模式，所谓的独立经纪人，也都加盟了一个平台。加盟一个高知名度和美誉度的品牌，纳入平台管理，共享资源，不用自己创立品牌，门店一开业就能较快地步入正规、符合国际先进经营模式的轨道，不用再经过自己不断探索，长期花费大量成本去占领市场，就可以很快地与大公司竞争，与他们有同样的机会争取消费者的支持。而且，加盟属于平台性经营，基本不参加门店管理。

　　“物业+中介”这种模式在国外早已经得到验证，其中不乏成功案例。日本东急不动产集团下属的东急community是全日本排名第一的物业公司，集团下属另一家公司东急Livable在行业位列第二，占内部服务社区48%的中介服务市场，目前已成为万科物业研究和学习的对象。日本东急不动产集团凭借物业部门的良好口碑，快速抢占内部服务社区48%的中介服务市场。除了东急不动产，规模居五大行之首的世邦魏理仕，凭借超高专业度，全球的中介服务营收占比接近46%，也是国际上“物业+中介”极为成功的例子之一。

　　相较于国外的房产租售，我国仍然存在许多不足，但相信随着国内经济的发展以及行业监管力度的加大，未来房产租售领域会得到更好的发展。

　　物业做中介，都有哪些优势？

　　房产租售行业流传着这样一句话“得房源者得天下”，但实际上房源虽然很重要，但绝对不是唯一决胜因素。

　　因为中介的作用不仅仅是解决信息的不对称的问题，还需要解决供需的信任关系问题，一个中介如果不能够塑造出信任口碑，那么信息越多反而越没意义。 整合性的房产中介网站，尽管有大量信息，但信息真假难辨，消费者受骗多了，自然会对平台产生抵触心理，进而不在使用该平台。

　　只有当中介是以解决供需信任关系为突破点的时候，生意才有价值，但信任的塑造不是一朝一夕可以完成的，这需要长期的磨合，积累。

　　作为占据“社区最后一公里”拥有“地利”“人和”等众多天然优势的物业群体，与业主在日常的服务沟通之间就积累了较高的信任度。以此看来，做中介似乎没人比物业更适合了，从上面文章可以了解到，当前市面上物业做中介主要有房屋租售中心等自营和与互联网平台合作两种模式。

　　但情况果真如此吗？物业做中介有着哪些优势与劣势呢？

　　资源优势

　　市面上大部分物业背靠房企母公司，母公司能够为物业的中介生意提供一定房源和资金支持。并且大部分社区内都设有用于新房和二手房交易、租房及权证代办等业务的房屋租售中心，物业做中介在场地上颇具优势。传统中介公司二手房交易佣金比例在2.5%左右。物业公司的中介能够做到1.5%甚至1%以下，正是利用了这种优势。像万科自营租售品牌“朴邻”，其前身就是万科租售中心。

　　除此之外，物业常年和业主打交道，对每套房源的前世今生都极为熟悉，并且与业主之间有着非常高的粘性。尤其是对于中高端小区来说，业主或租户的质量都比较高，这样不管是内部置换还是投资，物业做房产中介完全可以引导客户，为客户提供房产交易。

　　2.品牌优势

　　日新网在之前《万科物业“撤出”，雨润物业求“复合”：物企要打造社区服务界的「良心品牌」》一文中，曾谈及到物业品牌的重要性。

　　一个好的物业品牌多年服务带来的口碑积淀是不可磨灭的，而物业做房产中介，品牌带来的信任度是极为重要的“秘密武器”。这也是一个双向增益的过程，通过为业主排忧解难、租售房产的同时，也能够提高物业费的收缴率，为基础服务的增色不少。

　　3.售后优势

　　物业做房产租售，可以解决传统中介不易解决的售前、售后服务等问题。在为客户提供专业的房屋租赁、买卖等服务的同时，还能够客户提供包含物业交接、装修维修、社区服务等二手房售后服务，这也是大部分业主选择从物业手中租房子最重要的原因。

　　那么物业做房产中介又有哪些劣势呢？

　　1.主业、副业难以平衡

　　对于物业做中介，有很多人表示并不看好，并且指出“拿自己的副业去对抗别人的主业是不明智的，物业开展中介，做好基础服务是前提和根本，荒了主业，业主也不会答应。”

　　物业作为具有40年历史的传统行业，在转型过程中难免会遇到很多问题。基础物业与增值项目的平衡就是其中之一，尽管当前各大物企都表示极为重视增值服务，但事实上基础服务仍是立足之根本。

　　房产中介在我们的手机骚扰拦截里一直与推销、保险、诈骗并列，足以看出对于中介我们早已不堪其扰，而许多物业在做房产租售时，选择让物业管家或其他一线人员去兼任中介，这就极容易导致即做不好中介，也荒废了基础服务的现象出现。

　　2.缺少人才

　　物业服务人员与专业中介，在专业度上有很大差异。正所谓，专业人做专业事，当前市面上许多物业做中介都没有成功，人才不匹配占据很大一部分原因。物业的定位是小区服务者，理论上来讲服务于小区业主是最核心的诉求。而房产租售业务看似与业主有沟通、连接优势，但一直以来物业其实并没有做好租售业务，最核心的原因在于房产交易有一定的专业度，需要专业的人来做。 2.难以整合 物业公司做中介是分散式的，分布在各个小区内，不像中介公司有统一的门店布局和区域管理布局，也没有形成统一的交易规模，整合起来并不容易，对于人员的管控和整体水平的把握也很难。

　　结语

　　数据显示，当一个国家的住房自有率超过65%、人均GDP突破8000美元、户均住房套数大于1，由增量开发主导的新房市场趋于稳定和成熟，这时也就意味着基于二手房流通和房屋资产管理的存量时代将逐步来临。 而我国已经进入存量时代，新房供给不再大量增加，二手房市场以及租赁市场的盘活也就成为了当代人的新消费模式。但当前我国房产租售市场仍处于较为分散的初级阶段，虚假房源、高收低租、中介吃回扣等房屋租售问题也在频频发生。

　　未来房产租售领域将会怎样的发展，机遇与挑战并存之下，物业公司又能否利用自身优势闯出属于自己的一条路，着实令人期待。