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3.11亿套房,房产会跌多少?任泽平给提示,国家表态,该提前看看

时间:2021-04-16 13:14:35 来源:楼市指闻 责任编辑:余仁俊

  现在,中国的房地产市场已经进入二元分离发展期,一方面很多人感觉房子不够住,另一方面研究发现房产已经过剩。这种矛盾并不是一开始就有的,只是现阶段特定时期的产物。

  第一、为啥很多人依然感觉房子不够住呢?

  最主要的原因是买不起房子,楼市价位居高不下,让不少刚需购房者望而止步,2018年全国平均楼价突破8700元大关,2019年已经超过9000元以上,2020年达到9980元。这还仅仅是全国平均,把所有城市楼价拉平计算的,在一线城市均价5万-6万元司空见惯,在新一线城市和二线城市,均价2-3万元也很平常。

  与高楼价形成鲜明对比的是收入增长,根据国家统计局数据显示,2019年我国楼价收入比达到9.3:1以上,楼价远远超出了收入的增长速度,所以买房有压力实属正常,并不是你不努力,而是楼价真的有点高。

  第二、我国的住房究竟有多少,供大于求吗?

  经济学家任泽平给出了答案,在公布的《中国住房存量测算:过剩还是短缺》报告中,提示我国城镇存量房产多达3.11亿套房子,分析指出,在1978年的时候,我国房产才3100万套,而到了2018年的时候,我国城镇房产已经达到了3.11亿套,基本上户均超过1套房子。

  在2018年我国城市户均人口2.99人,那么8.3亿人只需要2.77亿套房子就足够居住了,剩下的都是空置房产(空房数=3.11套-2.77亿套=0.34亿套),这0.34亿套空置房最终被如何处理了?大概率是被多套房人买走了,要么出租、要么空置不住。从这个角度而言,我国的房子早就足够居住使用了,不存在短缺的情况发生。

  根据另外的一项研显示,我国的非商品房数量大约是商品房的3-4倍左右,商品房足够居住,那么大面积的非商品房(小产权房和宅基地房)肯定也严重过剩,并且空置率更高,这与我们的经验非常契合,在广大的农村地区,举目望去,到处都是房子,但是人烟稀少(农村的房子建造很多,布局很广泛,但是居住使用的人很少。)

  有一个形象的比喻,能非常恰当地说明这个问题:

  农村人5000个,建造了5000套房子,刚好够居住使用;

  城市人4000人,建造出4000套房子,也足够居住使用;

  随着城市化进程,越来越多的农村人进入城市,2000人转为城市人;

  最终的结果:

  农村人3000个,房子空置了2000套;

  城市人=4000人+2000人,一共6000人,房子现在已经不够住了;

  于是,城市商品房开启狂建模式,几年时间里建房数量达到8000套,平均下来已经过剩了,但是另外一个结果出现了:户均分配不均,3000人买完了8000套房子,这是房爷,另外3000人仍然买不到房子,只能租房度日。

  那么,接下来的楼价到底是会上涨还是下跌?笔者认为有可以站在两个角度分析,首先是房D产的空间布局分配不均情况,在今后的一段时期内依然存在,纵然当前房子早已过多、住房需求远远达不到已经建成的房子数量,但是只要空置税、房地产税尚未真正出台,那么楼市就不会受到外部压力,这样的大环境下,市场上的刚需群体依然大量存在,撇开炒房人不说,仅仅这2-4亿购房需求就足够推动楼价继续上涨了。

  上边的说法是在现行的房D产制度下的预计,但根据发达国家的发展经验,房D产在达到一定阶段之后,各项制度规范会随之出现,例如国家智囊仇保兴就多次提出空置S、流转S、物业S等新的房D产S收项目,特别是空置S对楼市意义重大,直接针对空置房产征收的一个税种,从而避免房产资源的浪费。例如英国、澳大利亚等都有类似S种,美国的空置S非常高,各州的标准不同,但一般都在1.3%—2.6%之间。

  一方面是大量房产供大于求,另一方面是市场规范让空置房无所遁形。3.11亿套房,未来10年房产跌幅有多大?国家表态,潘石屹12字交底 ,该提前看看。

  潘石屹用12个字表达出了楼价下跌的底线,指出“20%就是中国楼价下跌的底线”,如果超出这个限度那么90%以上的房地产公司将不存在,其实也很容易理解,大多数房企都是依靠高周转、高负债维持运营的,如果楼价跌幅过大,自然难以抵抗,也别是中小房企资金能力较弱的情况下。

  那么未来楼价究竟如何?国家早已表达,住建部秦虹指出,未来中国房住不炒依然坚持,楼价不会大起大落,将建立四位一体的住房保障制度,公共性质的租房和保障房以及市场性质的租房和商品房,为市场上所有住房人群提供保障,实现所有人的住有所居。故而楼价平稳下,想买房的可以买房,想租房的可以租房,一副其乐融融景象。

另外,在2021年开年,住建部就做出了相同定调:

  记者:为促进房地产市场平稳健康发展,2021年住房和城乡建设部将采取哪些举措?王蒙徽:房地产长效机制实施以来,在各方共同努力下,房地产市场总体运行平稳,基本实现了稳地价、稳F价、稳预期的目标。下一步,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,时刻绷紧房地产市场调控这根弦,全面落实房地产长效机制,强化城市主体责任,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。——摘自人民日报对住建部王蒙徽专访。

  用一句话总结为:房地产平稳健康发展。

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