2月房价70城9成上涨，这些城市是主力，全国均价已破1.1万

　　国家统计局发布的《2021年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，2月份全国70个大中城市新建商品住宅价格上涨城市数量达到61个，较2020年12月环比上涨城市数量48个大幅增加13个。这一特征，显示着越来越多的城市房价扭转了下跌或调整态势，加入到了上涨队伍中来。

　　这意味着，在度过了2020年货币供应量M2回升到两位数的增长率对商品价格发生作用的一年左右迟滞期后，货币对资产价格的影响逐渐显现。房产，作为自然兼具居住属性和金融属性的重要资产，价格的上涨似乎难以阻挡。

　　我们对《2021年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》进行了深度研究，以为研究这些城市未来房价走势提供一些参考。

　　PART 1 东中西部和东北地区房地产销售和价格变化情况

　　我们首先看一下全国东中西部和东北地区1-2月商品房销售总体情况：

　　2020年1-2月份，全国商品房总销售面积达到17363万平，销售总额19151亿元，平均价格突破了1.1万元。其中，东部地区城市总销售面积达到7565万平，销售总额11891亿元，平均房价达到1.57万元；中部地区实现销售面积4369万平，销售金额3280亿元，房屋均价7507.4元；西部地区销售总面积5004万平，销售总额3620亿元，平均房价达到7234.2元；东北地区销售总面积425万平，销售总额359亿元，平均房价达到8447.1元。

　　观察2021年2月全国商品房价格与上年相比的变化，我们制作了下图：

　　需要提醒大家的是，以上价格系由全部统计期间内的销售总额与总面积计算得出，比如2020年平均房价，是2020年全年的平均价格，而不是年末的时点价格。

　　我们看到，2021年前2个月，全国平均房价突破了1.1万元，较上年统计期平均房价（下称平均房价，均指相应统计期内的平均价格）上涨1170.2元/平。其中，东中部地区分别上涨2299.8元/平、201.9元/平，西部地区微跌221.8元/平，东北地区上涨225.2元。

　　中西部和东北地区的平均房价均涨跌二百余元，在短期之内或可视为房价的震荡，不能妄下定论。全国平均房价的上涨主要源自于东部城市的上涨，其上涨绝对额达到约2300元，总体涨幅达到了17.1%。也由此可见，东部城市是全国平均房价上涨的主要拉动力量。

　　PART 2 从70城房价看全国房价上涨的主力城市

　　我们再看《2021年2月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》。这70个城市中，房价较上年末上涨的城市61个，下跌城市仅有9个，分别较2020年12月环比涨跌城市增加和减少了13个。其中下跌的城市如下图所示：

　　从上图可以看出，下跌城市分别有太原、安庆和常德3城市属于中部地区；南充、大理、泸州和北海4个城市分布在西部地区；哈尔滨和牡丹江两市属东北地区。

　　在国家监测的70个大中城市中，东中西部和东北地区分别有28、16、18、8个城市。我们首先观察东部城市的房价变化：

　　或许您发现，上图如同三面旗帜分为了3个部分。其实确切地说，此28城我们划分了5个部分，分别是一线城市、新一线城市、二线城市和三、四线城市。

　　从图中可见，一线城市中房价上涨幅度最大的是广州，达到了5.5%的涨幅，其次是上海，再次是北京和深圳；新一线城市是房价涨幅最低的一个系列，涨幅均在1.2-2.5%之间；二三线城市成为房价涨幅最大、面积最广的主力军。其中以徐州为领军城市的10个二线城市，10城平均涨幅超过了3%；7个三线城市则在济宁的带领下，平均涨幅超过3.3%，成为涨幅最大的城市层级；四线城市仅有韶关一个代表城市，涨幅为1%。

　　PART 3 新一线城市的房价现状及未来

　　我们看到，在东部28城中，6个新一线城市是房价涨幅最低的一个层级，这是一件令人不解的现象。这是全国除北上广深外，经济发展最好、潜力最大的一个城市层级群体，但其房价却远远落后于全国平均水平。我们分别调取了70个监测城市中，近些年均进入过该层级的城市3月中旬新建住宅平均房价进行分析。先看15城涨幅，如下图：

　　由图可见，在15个新一线城市中，中西部7城除郑州外的6城上涨幅度领先新一线城市，而东部的南京、宁波、无锡、青岛、天津和杭州平均来看是涨幅最低的，甚至与东北地区的沈阳、大连都有所不如。

　　我们再看15个城市的平均房价情况，如图：

　　可以看到，东部六城的新建商品住宅平均房价要大大高于中西部和东北9个城市，尤其是杭州和南京，均价分别超过3万元和2.5万元大关。但除这两个城市外，其他如宁波、青岛、无锡和天津，平均房价并未高出其他城市很多，尤其是与中部省份的合肥、武汉，以及西部的西安、东北的大连相比。

　　我们知道，东部城市拥有着天然的区位优势，城市经济发达、环境优美怡人，城市自带高附加值。我们从城市人均生产总值分析，如下图：

　　由上图整体来看，东部城市经济发展水平明显高于中西部和东北地区城市。后者只有武汉和长沙两市人均GDP高于东部的天津、青岛；而同时青岛又拥有着碾压中西部城市中的郑州、西安、成都和重庆的实力，以及东北地区的沈阳和大连，遑论人均GDP更高的其他东部城市。

　　我们再将新一线城市房价与东部全部地市级以上城市平均房价进行一下比较，以作为新一线城市的实力，无论中西部还是东北地区，应当都可与此均价比较。前文中，我们知道全国东部城市平均房价为15718元/平。我们以新一线城市与该平均房价的差值情况来观察，如下图：

　　从上图看出，新一线城市以超过东部所有层级城市平均房价0.2万元为标准的话，价格高于该标准的东部新一线城市分别是杭州、南京、宁波和天津，而无锡和青岛均低于该标准。说明在东部城市中无锡和青岛更具未来上涨潜力。

　　上图显示，中西部和东北地区的9个新一线城市均没有超过东部城市平均房价+2000元的标准，且多数城市低于东部城市平均房价。但限于地理位置上除大连外多数城市不具备天然优势，故可以去掉2000元均价的附加值。即使如此，我们仍然能够看到，这些城市有着较大的上涨空间。

　　毕竟，全国城市均价已经超过1.1万，而新一线城市中房价尚以1.5万元为价格中枢。

　　【结语】

　　我们以《2021年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》和价格指数为主要依据进行了分析，综上可以得出一个初步的结论：

　　作为最具活力、最具潜力的新一线城市，当前房价涨幅远远落后于全国平均水平，涨势最勐的城市集中在二三线城市。究其原因，不外是新一线城市限购和限售政策执行更加严格，管控更加谨慎，二三线城市相较而言则弱了一些。

　　但我们还需要注意到，货币扩张对资产价格的推动是必然的，难以避免的。新一线城市的房产价格虽一时受到压制，但终将体现其内在的价值。况且，随着户籍制度的放开，城市抢人大战中几乎零门槛落户政策的推出和落实，限购逐渐地只是成为名义上的限制。

　　新一线城市的价值，终将在价格上体现出来。