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「进入民法典时代」已经抵押的房产,可以不解除抵押直接办理过户!

时间:2021-01-04 17:54:21 来源:广西普法 责任编辑:余仁俊

  2021年1月1日正式施行的《中华人民共和国民法典》,对房产中的买卖、租赁、抵押、居住、物业管理、小区治理等都做出了全面的规定,小普汇总了《民法典》中涉及到房屋买卖问题如下:

  一、房产占用土地的剩余土地使用年限;

  二、已经抵押的房屋,可以不解除抵押直接办理过户;

  三、购买前必须查明房产的居住权;

  四、买房绕开中介,想省钱“跳单”,难!

  跟您的切身利益息息相关,一定要注意!

  一、房产占用土地的剩余土地使用年限

  大家都知道,现在的商品房住宅的土地使用权限一般是70年,那么70年满期后怎么办一直是全民热议的问题。

  这次《民法典》对此给出了答案,住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期,续期要交费。物权编第359条第1款规定:“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期,续期费用的缴纳或者减免,依照法律行政法规的规定办理。”对于续期需要缴费的标准,在民法典中并没有具体规定,将依照续期时行政法规的规定办理。

  所以买房的时候除了户型、地段之外,务必关注要买房子的土地使用权期限,如果所剩时间较短,那么您还将面临一笔续期的花销。

  二、已经抵押的房屋,可以不解除抵押直接办理过户

  买房一般都会通过银行借款,银行会要求办理房产抵押手续,也就是说,我们什么时候还清银行的钱,银行便可以为我们解除抵押,同时,房产也可以上市进行销售。而现在这个问题有了解决方法。

  根据《民法典》物权编第406条第1款规定:“抵押期间抵押人可以转让抵押财产,当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。

  《民法典》物权编第406条第2款规定:“抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。”

  这两条法规的意思是,房子已经设定了抵押,抵押人也就是产权人仍然可以将房子出售。即设立抵押的房子可以卖,抵押权可以跟着房子走,就是说可以带着抵押权卖。抵押权不影响房产的交易流转,卖房子不需要取得抵押权人同意,但是产权人卖房子时必须通知抵押权人。

  三、购买前必须查明房产的居住权

  2021年以前的房屋都没有设置居住权!居住权制度已于2021年1月1日实施,房屋所有权人可能会去不动产局,在自己的房产上为亲人甚至保姆设置居住权。

  法律规定,居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。

  四、买房绕开中介,想省钱“跳单”,难!

  众所周知,在购买二手房的时候,中介公司所收取的中介费并不便宜,一般按房价的2%收取。如果一线城市一套房在1000万左右,中介公司则需要拿走将近20万的中介费用。看着这么大一笔钱被中介收走,不少人都表示心疼不已。很多朋友便在买卖房子时经过中介介绍,认识买家或者卖家后,私下联系对方,最后私下跟对方成交签订房屋买卖合同。还有的朋友对于同样的房源货比多家,找收费最低的中介成交,这样做都是为了省中介费。

  同样的逃避缴纳中介费的情况还发生在房屋租赁中,经常导致房屋中介人员白忙一场,却无法收到本应属于公司的中介费,有很多中介公司为此不得不与客户对簿公堂。

  《民法典》第965条规定:“委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。”也就是说,国家从法律层面上给这种投机取巧、逃避中介费的不诚信行为一个否定的评价,以法律条文的形式告诉这些人,这样做不行,需要尊重中介人员的劳动,按照相关规定缴纳中介费。

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