事关房产！“地惨”突变小甜甜，地产股的春天来了吗？

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　　兴全基金的大佬董承近日表示，“银行、地产在我看来是一条路上的资产。最好的地产，保利、万科，在我看来这个估值水平比银行龙头低多了，无论从PE还是PB角度。所以我选择地产。包括分红方面，两个龙头的地产公司的分红比龙头的银行要高多了，所以我没有选择银行。”

　　地产板块暴涨难道仅仅因为大佬一句话吗？首财君认为做投资是一件严肃的事情，仅凭大佬的一句话就认为房地产有机会，这难免有点草率。

　　机构分析，从历史上看，银行股想要来一波行情，需要天时地利与人和的共同作用才行，也就是说需要政策面和基本面的共振才行。

　　政策面上看，土地供应新规或许才是真正的导火索。近日包括北上广深四个一线城市、南京、苏州、杭州、厦门等22个重点城市在内实现两集中，且全年发布住宅用地公告不能超过三次。啥意思？简单来说，就是集中推出地块，减少住宅用地出让次数，降低了土地溢价率，房企拿地成本降低，利好地产商。但政策面仅是催化剂，房地产股究竟是走短线脉冲行情还是走长趋势，则是由房地产企业的盈利情况来决定的了。

　　基本面是否见底？

　　房地产企业的基本面是否见底？盈利是否好转？一般需要参考两个维度：一是拿地利润率，二是销售利润率。

　　首先看看拿地利润率，2017年拿地毛利率是28%；2018是34%,2019是36%，2020年是37%，从拿地利润率来说，房地产企业的盈利状况正在不断好转。

　　因为房地产企业拿地利润率攀升，说明了土地溢价率在下降，房地产企业拿地成本降低了，房地产企业的利润则变厚了。

　　从数据来看，2018年的一季度的房地产企业销售毛利润是51%，之后开始一路下降，但到了2020年3季度的房地产企业销售毛利率则达到了40%、这进一步验证了房地产企业的盈利状况在边际向好。

　　再有销售毛利率和拿地利润率又是高度相关的，从政策面最新的土地供应新规来看，房地产企业在未来的利润率会进一步好转。

　　除了政策和基本面外，机构认为和近日抱团瓦解有关。

　　机构认为，一方面，在市场预期流动性收紧的背景下，前期抱团板块由于估值过高被下杀估值，不少机构开始调仓换股至低估值的板块，而地产板块受益于此。房地产板块当前整体市盈率不足10倍，且基本是处于十年最低估值水平，相较于白酒、新能源等板块，具有明显的比较优势。

　　另一方面，由于疫情防控较好且疫苗接种速度加快，市场预期疫情影响开始褪去，而此前受到冲击的线下地产、商业预期复苏。且随着国内外疫苗的快速铺开，新冠疫情单日新增已经大幅回落，线下经济复苏成为主旋律，因此房地产板此时具备操作价值。

　　机构建议：

　　从板块投资机会来看，由于3月年报集中期即将到来，叠加分红公布，内房股会率先迎来一波业绩兑现后的估值提升，预计也会对A股地产起到带动作用，建议持续关注地产板块机会。我们认为当前板块可以关注以下三条主线：

　　1）融资渠道畅通、各方面优势较为突出的龙头房企更具有长期成长的潜力。

　　2）报表修复、弹性较大的二线房企。

　　3）房地产后周期的物业管理公司。